Thoả thuận ký quỹ – Huy động vốn trá hình?

Gần đây, báo chí và giới chuyên gia pháp lý đã lên tiếng cảnh báo về loại hình giao dịch được gọi tên là “Thỏa Thuận Ký Quỹ” – một các thức được không ít Chủ đầu tư sử dụng để huy động vốn từ Nhà đầu tư trong khi dự án bất động sản chưa đủ điều kiện mở bán[1]. Khi ấy, vấn đề chủ yếu được nhìn nhận như một dấu hiệu rủi ro tiềm ẩn cho khách hàng.

Đến thời điểm hiện tại, những cảnh báo đó đã dần trở thành hiện thực. Hàng loạt Nhà đầu tư khởi kiện Chủ đầu tư trong một Dự án bất động sản đình đám tại Quận 9, TP Hồ Chí Minh để đòi lại số tiền ký quỹ lên đến hàng tỷ đồng và bị thua kiện, dẫn tới mất trắng số tiền đã gửi gắm vào Chủ đầu tư. Những tranh chấp này cho thấy loại hình Thỏa Thuận Ký Quỹ này không chỉ còn là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự, mà đã bị biến tướng dẫn tới xáo trộn không nhỏ trong thị trường bất động sản, trở thành điểm nóng pháp lý, phản ánh hiện trạng một số doanh nghiệp tìm cách “lách luật” trong hoạt động huy động vốn.

Từ cam kết giữ chỗ đến nguy cơ mất trắng.

Phân tích nội dung của nhiều thỏa thuận cho thấy một mô hình được lặp lại: tiền ký quỹ sẽ được thỏa thuận “kết chuyển” vào giá trị hợp đồng mua bán, số tiền có thể lên đến 29% tổng giá trị bất động sản[2]; nếu Nhà đầu tư không ký hợp đồng, Chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt thỏa thuận và giữ toàn bộ số tiền (sở hữu số tiền).

Khi ký kết Thoả Thuận Ký Quỹ với mục đích để “giữ quyền mua căn hộ tương lai”, Chủ đầu tư cam kết sẽ ký hợp đồng mua bán khi đủ điều kiện pháp lý. Theo quy định tại Điều 24, Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2025, Điều kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh khi: (i) Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng; (ii) Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định; (iii) có đủ giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu móng và văn bản xác nhận đủ điều kiện mở bán của Cơ quan quản lý Nhà nước và (iv) bảo lãnh của ngân hàng cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua.

Thế nhưng, khi được yêu cầu cung cấp hồ sơ chứng minh dự án đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh (mở bán) thì Nhà đầu tư chỉ nhận được câu trả lời chung chung hoặc chỉ được Chủ đầu tư cung cấp hồ sơ không đầy đủ (thiếu văn bản của Cơ quan quản lý Nhà nước về việc Dự án đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, thiếu bảo lãnh của ngân hàng), thậm chí có trường hợp tài liệu còn có dấu hiệu bị cắt ghép làm sai lệch nội dung văn bản.

Trước bối cảnh mất niềm tin, nhiều Nhà đầu tư còn cẩn thận khảo sát tại thực địa, tìm hiểu tiến độ của dự án và nhiều người phản ánh có những dự án bất động nhiều ngày, không có dấu hiệu được triển khai … Trớ trêu thay, Chủ đầu tư vẫn nghiễm nhiên gửi thông báo yêu cầu Khách hàng phải ký hợp đồng mua bán và cuối cùng, nếu nhà đầu tư vẫn còn đang hoang mang, chần chừ, e ngại thì bất ngờ nhận được tối hậu thư là Thông báo đơn phương chấm dứt thoả thuận, Chủ đầu tư giữ lại toàn bộ khoản tiền ký quỹ, có thể từ vài trăm lên đến hàng tỷ đồng. Như vậy, Chủ đầu tư nghiễm nhiên được sở hữu số tiền ký quỹ của khách hàng một cách thiếu căn cứ pháp lý.

Vấn đề pháp lý đặt ra: Thoả thuận ký quỹ đó thực chất là gì — ký quỹ đúng nghĩa hay hình thức huy động vốn trái phép?

Theo quy định tại Điều 330[3] Bộ luật Dân sự 2015, ký quỹ là việc một bên gửi một khoản tiền vào tài khoản phong tỏa tại ngân hàng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Khoản tiền này chỉ được giải tỏa hoặc xử lý khi có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Thế nhưng, trong thực tế giao dịch, việc ký kết Thỏa Thuận Ký Quỹ chỉ được thực hiện giữa Chủ đầu tư và Khách hàng, không có sự tham gia của Ngân hàng nơi mở tài khoản ký quỹ. Hơn nữa trong thông báo của Chủ đầu tư, không chỉ yêu cầu Nhà đầu tư chuyển tiền trực tiếp vào tài khoản của mình mà còn thậm chí có thể nộp bằng tiền mặt. Vậy, khoản tiền đó có được thực sự đưa vào tài khoản phong tỏa hay không hay được Chủ đầu tư sử dụng cho mục đích khác?

Khi đó, ký quỹ mất đi bản chất bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và trở thành vỏ bọc cho một giao dịch chuyển tiền trước/đặt cọc cho sản phẩm bất động sản chưa đủ điều kiện kinh doanh. Đây là dấu hiệu điển hình của huy động vốn trái quy định.

Đấu tranh pháp lý: Từ thực tiễn đến bài học lựa chọn chiến lược pháp lý.

Như đã đề cập, thoả thuận ký quỹ là ví dụ điển hình cho việc một công cụ pháp lý đúng đắn nhưng có thể bị sử dụng vào mục đích sai phạm. Khi được áp dụng đúng, ký quỹ là biện pháp bảo đảm nghĩa vụ minh bạch và an toàn. Nhưng khi bị biến tướng có thể thành công cụ huy động vốn trái quy định.

Đối với các Nhà đầu tư, khởi kiện là giải pháp hữu hiệu nhất khi mọi phương án đàm phán, thương lượng đã không có hiệu quả. Trong một số trường hợp, có nhà đầu tư lựa chọn phương án khởi kiện yêu cầu tuyên bố Thỏa Thuận Ký Quỹ vô hiệu do vi phạm điều cấm hoặc do giả tạo nhằm che dấu một giao dịch khác.

Về mặt pháp lý, yêu cầu Tòa án tuyên bố thỏa thuận vô hiệu có căn cứ khá vững chắc. Bộ luật Dân sự 2015 quy định: giao dịch vi phạm điều cấm (Điều 123) hoặc giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác (Điều 124) thì vô hiệu; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, trên thực tế, việc chứng minh giao dịch vi phạm điều cấm hoặc giả tạo không hề đơn giản. Nếu chỉ dựa vào những tài liệu mà Nhà đầu tư có thể tiếp cận – như thoả thuận, chứng từ thanh toán hay trao đổi với Chủ đầu tư – thì về hình thức, giao dịch vẫn đầy đủ yếu tố pháp lý: có chữ ký, có thanh toán và thể hiện sự tự nguyện của các bên. Trong khi đó, hồ sơ pháp lý của dự án lại do Chủ đầu tư nắm giữ, khiến việc xác minh trở nên khó khăn. Nếu Tòa án không mở rộng phạm vi xem xét đến bản chất huy động vốn hoặc không thu thập được thông tin từ ngân hàng và Cơ quan quản lý Nhà nước, khả năng giao dịch bị tuyên vô hiệu sẽ rất thấp, và khi đó, Nhà đầu tư có thể rơi vào thế bất lợi trên nhiều phương diện.

Dẫu vậy, vẫn còn một cách tiếp cận khác đó là xem xét kỹ và đấu tranh dựa trên chính các điều khoản của thoả thuận ký quỹ.

Trong trường hợp này, theo qua điểm của tác giả hướng tiếp cận chiến lược là không dựa vào lập luận vô hiệu, mà phải phân tích từng điều khoản đồng thời chỉ ra rằng lỗi và vi phạm nghĩa vụ thuộc về Chủ đầu tư. Từ đó, Nhà đầu tư không chỉ có thể bảo vệ yêu cầu hoàn trả tiền mà còn có quyền tính lãi phát sinh.

Chiến lược pháp lý đa tầng: vừa phòng thủ, vừa tấn công. Một vụ tranh chấp Thỏa Thuận Ký Quỹ thành công thường kết hợp cả hai hướng:

– Phòng thủ: chứng minh Nhà đầu tư không vi phạm nghĩa vụ, không từ chối ký hợp đồng vô căn cứ;

– Tấn công: chỉ ra hành vi vi phạm điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh của Chủ đầu tư.

Luật sư cũng có thể cân nhắc đề nghị toà án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để phong toả tài khoản của Chủ đầu tư. Song song với đó, cũng nên làm việc với Cơ quan quản lý Nhà nước để làm rõ tính hợp pháp của dự án. Hai hướng này vừa hỗ trợ thu thập chứng cứ, vừa tạo sức ép hành chính giúp bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho Nhà đầu tư.

Thông điệp từ góc nhìn nghề nghiệp

Trong mọi tranh chấp, điều quan trọng không chỉ là bảo vệ tối đa quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng, mà còn là khôi phục công bằng trong quan hệ giao dịch dân sự. Và công bằng đôi khi không đến từ một phán quyết, mà từ việc buộc các điều khoản trong thỏa thuận phải được soi chiếu dưới ánh sáng của pháp luật. Và luật sư chính là người đồng hành cùng khách hàng đi con đường đó.

Nếu bạn đang vướng vào các rắc rối với các Thoả Thuận Ký Quỹ hoặc cần đánh giá tính hợp pháp của hợp đồng, hãy liên hệ với đội ngũ chuyên gia pháp lý của BROSS & Partners để được tư vấn và xây dựng chiến lược xử lý toàn diện — từ rà soát điều khoản, đàm phán với Chủ đầu tư đến chuẩn bị hồ sơ tố tụng, nếu phải xử lý tại cơ quan tài phán có thẩm quyền. Hãy chủ động tìm hiểu và kiểm tra các khía cạnh pháp lý là cách an toàn nhất để tránh rủi ro từ những thoả thuận dường như có vỏ bọc hợp pháp này.

Lưu ý miễn trừ: Xin lưu ý rằng bài viết này không phải là ý kiến pháp lý toàn diện cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Vui lòng tham khảo ý kiến chuyên gia trong trường hợp Quý Khách hàng gặp phải các vấn đề pháp lý liên quan: Luật sư Đoàn Hải Nam – Công ty Luật BROSS & Partners

Email: nam.dh@bross.vn – SĐT: 093.324.9669

[1] http://baokiemtoan.vn/thoa-thuan-ky-quy-chieu-lach-luat-cua-chu-dau-tu-day-rui-ro-cho-khach-hang-11186.html

[2] Vì vượt quá 30% là con số cấm kị theo Khoản 1, Diều 125 Luật kinh doanh bất động sản.

[3] Điều 330 BLDS 2015. Ký quỹ

1. Ký quỹ là việc bên có nghĩa vụ gửi một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc giấy tờ có giá vào tài khoản phong toả tại một tổ chức tín dụng để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ.