BỒI THƯỜNG ĐỊNH TRƯỚC TRONG HỢP ĐỒNG XÂY DỰNG – LẦN ĐẦU TIÊN ĐƯỢC LUẬT HOÁ

Sự ra đời của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (được Quốc hội thông qua ngày 10/12/2025, có hiệu lực thi hành sớm một số điều khoản từ ngày 01/01/2026) là bản cập nhật đáng giá, không chỉ tinh giản thủ tục để phù hợp hơn với thực tế mà còn rõ ràng về phạm vi điều chỉnh khi có tranh chấp xảy ra, khắc phục được sự mập mờ trước đây. Một điểm mới đáng chú ý nữa là Luật này cũng cho phép “bồi thường thiệt hại ấn định trước” (liquidated damages) – điểm mới ngoạn mục, điều mà từ trước đến nay chưa từng xuất hiện trong hệ thống pháp luật Việt Nam.

Bồi thường định trước

Một điểm mới rất đáng chú ý của Luật Xây dựng 2025, khi giờ đây thoả thuận về “bồi thường định trước” chính thức được luật hoá. Theo đó, khoản 1, 2 Điều 86 Luật Xây dựng 2025 quy định về thưởng, phạt hợp đồng xây dựng, bồi thường thiệt hại do vi phạm và giải quyết tranh chấp hợp đồng xây dựng:

1. Thưởng, phạt do vi phạm hợp đồng xây dựng và bồi thường thiệt hại phải được các bên thỏa thuận trong hợp đồng xây dựng. Mức thưởng cụ thể tương ứng với mức độ hoàn thành tốt các nghĩa vụ của hợp đồng xây dựng do các bên thỏa thuận.

2. Việc bồi thường thiệt hại được xác định theo thiệt hại thực tế, các mức thiệt hại định trước tương ứng với các nghĩa vụ hợp đồng xây dựng bị vi phạm, mức độ vi phạm.

Đây là quy định vô cùng mới mẻ, bởi nó chưa từng xuất hiện trong hệ thống pháp luật Việt Nam trước đây và dường như “trái” với nguyên tắc xác định bồi thường thiệt hại trong Bộ luật Dân sự (Điều 360) và Luật Thương mại (khoản 2 Điều 303), khi bên bị thiệt hại phải chứng minh có thiệt hại thực tế, có mối quan hệ nhân quả với hành vi vi phạm thì mới có căn cứ yêu cầu bồi thường. Trước đây, quy định “cũ” này gây không ít khó khăn cho bên bị thiệt hại, bởi có những thiệt hại vô hình nhưng ảnh hưởng tới tài chính vô cùng lớn như thiệt hại về niềm tin, về cơ hội mà không thể chứng minh bằng số liệu hay bằng tài liệu.

Thực tế, không phải cho tới khi Luật Xây dựng 2025 ra đời mới có quy định về “bồi thường định trước”, mà nó đã được hình thành, được thừa nhận “không rộng rãi” từ trước đó, và tất nhiên không phải dưới dạng “Luật”. Lần đầu tiên tôi được biết đến khái niệm “bồi thường định trước” là vào năm 2022, khi được tiếp xúc với Bản án số 660/2022/KDTM-PT ngày 10/11/2022 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh[1]. Bản án này tạo ra sự quan tâm đặc biệt vào thời điểm đó, bởi nó có tính đột phá đi kèm với tính thực tế, phù hợp với xu thế chung mà trên thế giới đã đi trước chúng ta từ khá lâu. Trong vụ án đó Toà án lập luận rằng, mặc dù thoả thuận “bồi thường định trước” không phù hợp với nguyên tắc chứng minh tổn thất thực tế theo quy định tại Luật Thương mại, nhưng nó cũng không trái với việc tự nguyện thoả thuận được cả Luật Thương mại lẫn Bộ luật Dân sự quy định. Đồng thời, sau đó bên bị vi phạm cũng đã chứng minh được mối quan hệ nhân quả giữa hành vi vi phạm với thiệt hại thực tế, do đó Toà án vẫn chấp nhận “giá trị định trước” của thoả thuận bồi thường. Giờ đây, việc thoả thuận “bồi thường định trước” đã được cụ thể hoá trong “Luật”, điều này sẽ góp phần giúp các bên ràng buộc hơn trong quá trình thực hiện đúng thoả thuận và cũng tạo tính minh bạch, dễ dàng hơn trong việc giải quyết tranh chấp. “Bồi thường định trước” có nên chăng mở rộng nhiều hơn trong các lĩnh vực khác ngoài lĩnh vực xây dựng?

Mặc dù là một quy định mới và đi ngược với nguyên tắc “thiệt hại thực tế” thế nhưng, sự ra đời của nó lại cho thấy tính hợp lý ở chỗ, bên bị thiệt hại hoàn toàn có cơ hội được bù đắp tương xứng. Không như trước đây, việc đòi bồi thường luôn nằm trong tình trạng “nêu cho có” hoặc chỉ mang tính chất là “món đòn doạ dẫm”, cuối cùng rồi cũng phải “rút bài” vì không thể dẫn chứng số liệu, tài liệu chứng minh có thiệt hại thực tế.

Để thoả thuận “bồi thường định trước” có hiệu lực thì theo quan điểm của tác giả, cần phải chú ý 02 điểm:

• Thứ nhất: thoả thuận về bồi thường bắt buộc phải có trong hợp đồng xây dựng;
• Thứ hai: giá trị bồi thường định trước cũng phải phù hợp với mức độ vi phạm, tức không được quá vô lý và khi xảy ra tranh chấp thì vẫn phải chứng minh có thiệt hại xảy ra, mối quan hệ nhân quả giữa thiệt hại với hành vi vi phạm.

Pháp luật điều chỉnh khi có tranh chấp xảy ra

Như bài viết kỳ trước tôi đã đề cập[2], Quyết định giám đốc thẩm số 12/2019/DS-GĐT ngày 24/9/2019 của Hội đồng thẩm phán Toà án nhân dân Tối cao như là “Bản án mẫu” trong việc xác định pháp luật điều chỉnh trong tranh chấp hợp đồng xây dựng. Mà theo đó, khi giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng xây dựng, Toà án phải áp dụng quy định tại Luật xây dựng và Bộ luật Dân sự, bỏ qua Luật Thương mại. Và cũng như tôi đã chỉ ra sự thiếu đồng bộ trong việc áp dụng pháp luật khi mặc dù có sự hiện diện của “Bản án mẫu” này từ năm 2019 nhưng vì nó chưa được nâng tầm “Án lệ” nên rất nhiều Toà án, thậm chí có những Toà án cấp tỉnh, trực thuộc trung ương vẫn áp dụng những quy định tại Luật Thương mại để giải quyết. Tuy nhiên, sự ra đời của Luật Xây dựng 2025 có thể sẽ là dấu mốc chấm dứt cho sự thiếu nhất quán đó.

Khoản 2, điều 4, Luật Xây dựng 2025 quy định về áp dụng Luật Xây dựng và các luật có liên quan: “2. Những nội dung về hợp đồng xây dựng chưa được quy định cụ thể tại Luật này thì áp dụng quy định về hợp đồng trong Luật Đấu thầu, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư và Bộ luật Dân sự”. Như vậy, theo quy định trên thì từ nay chúng ta có thể quyết đoán hơn trong việc áp dụng những quy định sau:

• Thời hiệu khởi kiện

Luật Xây dựng không quy định thời hiệu khởi kiện. Do đó, theo nguyên tắc nêu trên, phải áp dụng Điều 429 BLDS 2015, thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng là 03 năm.

• Mức phạt vi phạm hợp đồng

Khi phát sinh tranh chấp, cần áp dụng Điều 418 BLDS 2015, mức phạt vi phạm do các bên tự do thỏa thuận, không bị khống chế trần 8% như trong Luật Thương mại.

Còn đối với những hợp đồng xây dựng tại dự án đầu tư công, dự án PPP thì áp dụng khoản 3, điều 86 Luật Xây dựng 2025, với mức phạt vi phạm không quá 12% giá trị bị vi phạm.

• Lãi chậm trả

Tương tự, Luật Xây dựng không quy định cụ thể về lãi chậm thanh toán đối với hợp đồng xây dựng không có yếu tố vốn nhà nước. Do đó, căn cứ Điều 357 và Điều 468 BLDS 2015, bên vi phạm nghĩa vụ thanh toán phải trả lãi trên số tiền chậm trả theo mức lãi suất do các bên thỏa thuận (không quá 20%/năm); nếu không thỏa thuận thì áp dụng mức lãi suất 10%/năm.

Còn đối với những hợp đồng xây dựng có yếu tố vốn nhà nước thì áp dụng khoản 2 Điều 43 Nghị định số 37/2015/NĐ-CP ngày 22/4/2025 của Chính phủ, theo đó lãi suất quá hạn do ngân hàng thương mại nơi bên nhận thầu mở tài khoản thanh toán công bố.

Ngoài những điểm mới đáng chú ý nêu trên thì Luật Xây dựng 2025 cũng còn nhiều điểm mới khác liên quan đến cắt giảm thủ tục, chuyển mạnh sang hậu kiểm, trao quyền định đoạt nhiều hơn cho Chủ đầu tư và ưu tiên trọng tài trong nước để giải quyết các tranh chấp…

• Điều khoản về Hiệu lực thi hành sớm

Căn cứ theo khoản 2, điều 94 Luật Xây dựng số 135/2025/QH15, mặc dù Luật có hiệu lực chung từ ngày 01/7/2026, nhưng để kịp thời tháo gỡ vướng mắc và đẩy nhanh tiến độ các dự án, Quốc hội đã cho phép thi hành sớm một số điều khoản quan trọng kể từ ngày 01/01/2026, cụ thể gồm:

1.         Quy định mới về Miễn giấy phép xây dựng và Thông báo khởi công (Khoản 2, khoản 3, Điều 43);

2.         Cơ chế đặc thù cho Dự án đầu tư công đặc biệt (Điều 71)

3.         Quy định chuyển tiếp, xử lý dự án giai đoạn giao thời (Khoản 3, 4, 5 Điều 95)

Lưu ý miễn trừ: Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp thông tin và bình luận pháp lý chung, không phải là ý kiến tư vấn pháp lý toàn diện cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Quý Vị nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý có kinh nghiệm trong trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc cần tư vấn chi tiết đối với vụ việc của mình. Trường hợp cần liên hệ với tác giả, Quý Vị có thể liên hệ với:

Luật sư Lê Tuấn Quang

BROSS & PARTNERS Advocates & Solicitors | Patent, Trademark & Copyright

M: (+ 84) 96.962.1593 – Tel: (+824-4) 3555 3466 – E: quang.lt@bross.vn – W: www.bross.vn

A: 21th Floor, Charm Vit Tower, No. 117 Tran Duy Hung Str., Yen Hoa, Hanoi, Vietnam

[1] https://congbobanan.toaan.gov.vn/2ta1256837t1cvn/chi-tiet-ban-an

[2] https://bross.vn/vi/thoi-hieu-khoi-kien-muc-phat-vi-pham-va-lai-cham-tra-trong-tranh-chap-hop-dong-xay-dung-co-che-xac-dinh-phap-luat-dieu-chinh/