Bán tài sản thế chấp: ngân hàng có cần phải… thất kinh?

(Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 32-2014, ra ngày 07/08/2014 – Luật sư Lương Văn Trung – Công ty Luật Bross & Partners – Trọng tài viên VIAC)

Theo Luật sư Trung, quy định cho phép bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn đối tượng của quyền thế chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp là sự tiến bộ mang tính hài hòa và hợp lý về lợi ích của các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự.

Gần đây, một số phương tiện thông tin đại chúng đề cập đến sự e ngại đến mức “thất kinh” của hệ thống ngân hàng đối với Khoản 3 Điều 297 của Dự thảo Bộ luật Dân sự Sửa đổi (“Dự thảo”) cho phép bên thế chấp được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn đối tượng của quyền thế chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp. Tác giả muốn có một số trao đổi về vấn đề này để xem các ngân hàng có nên “thất kinh” hay không.

Tôi nhớ có một lần tôi sử dụng dịch vụ thấu chi của một ngân hàng để rút một số tiền. Khoảng 1 tháng sau, tôi gọi điện cho nhân viên ngân hàng đó và nói “xin báo tin vui với em, anh đã hoàn trả đủ số tiền thấu chi”. Nhân viên đó cười và trả lời tôi “anh ơi, tin vui của anh là tin không vui của chúng em”. Tôi nghĩ lại, đúng thế thật, nếu ai cũng vay ngắn hạn như tôi và ít vay như tôi thì hoạt động cho vay của ngân hàng làm sao mà có nhiều doanh thu được.

Có thể cũng vì lẽ đó mà nhiều ngân hàng không muốn cho khách hàng bán tài sản thế chấp vì ngoài lo sợ về rủi ro thu hồi nợ còn có nỗi lo khác là doanh thu của mình bị giảm nếu họ tất toán một phần hoặc toàn bộ. Nỗi lo đó là hợp lý nhưng liệu có công bằng với khách hàng hay không?

Chẳng hạn có một khách hàng mua một căn nhà hay chiếc xe hơi với giá 2 tỷ đồng và định bán với giá 2,5 tỷ đồng nhưng không bán được trong khi lại cần 1 tỷ đồng. Vì thế, người đó thế chấp tài sản này để vay 1 tỷ đồng trong thời hạn 1 năm. Tuy nhiên, đến tháng thứ 3 thì có người sẵn sàng mua tài sản đó với giá 2,5 tỷ đồng. Nếu khách hàng đó không được tài sản thế chấp đó, người đó sẽ vừa mất cơ hội đạt lợi nhuận kỳ vọng trong khi vẫn phải tiếp tục trả lãi trên khoản vay 1 tỷ đồng kia (nếu không muốn vay nữa). Vậy, liệu có công bằng cho khách hàng đó khi ngân hàng từ chối việc bán tài sản này?

Theo một số bài báo, các ý kiến không đồng tình đều tập trung vào ba vấn đề (i) cơ chế nào để tòa án thụ lý đơn kiện? (ii) làm sao để thực hiện việc truy đòi tài sản, đặc biệt là động sản? (iii) quy định này sẽ tạo điều kiện cho việc tẩu tán tài sản, nhất là động sản. Đây là những mối lo có căn cứ nhưng có phần “hoảng” nên “loạn”. Vì thế, có lẽ các ngân hàng cần “bình tĩnh” xem xét lại những vấn đề sau đây:

1.    Tài sản thế chấp không phải là một khoản nợ và cũng không phải là tài sản của bên nhận thế chấp (bên nhận thế chấp và bên thế chấp sau đây được gọi là ngân hàng và bên vay hoặc khách hàng để phù hợp hơn với chủ đề bài viết). Nó chỉ là một biện pháp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ của bên vay. Vì thế, việc hạn chế tuyệt đối quyền định đoạt của khách hàng đối với tài sản thế chấp dù có các cơ chế, biện pháp khác để ít nhất không làm tăng rủi ro cho khoản nợ (nghĩa vụ trả nợ) là điều không hợp lý. Trong khi đó, như được quy định tại Khoản 3 Điều 299 được phân tích dưới đây, ngân hàng đã có một sự bảo vệ hay ít nhất là một phương tiện ngăn rủi ro tăng thêm. 

2.    Khoản 3 Điều 299 của Dự thảo quy định ngân hàng có quyền yêu cầu bên mua, bên nhận trao đổi, bên nhận tặng cho, bên thuê, bên mượn giao lại tài sản là đối tượng của quyền thế chấp để xử lý khi khi bên vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ trong trường hợp bên thế chấp bán, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn tài sản là đối tượng của quyền thế chấp. Như vậy, nếu tài sản thế chấp là bất động sản, việc chuyển dịch quyền sở hữu đối với tài sản thế chấp không thể gọi là “tẩu tán” tài sản vì (i) tài sản vẫn tồn tại về mặt vật chất và địa lý, (ii) ngân hàng vẫn giữ bản chính của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, (iii) tài sản đó vẫn có thể bị xử lý nếu bên bán (bên vay) không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. Tài sản bảo đảm là phương tiện giao thông có nguy cơ chuyển dịch về vật chất và không gian cao hơn bất động sản nhưng xét về bản chất pháp lý, cơ chế bảo vệ cũng tương tự như bất động sản được nêu ở trên. Vì thế, việc chuyển dịch này chỉ là thay đổi quyền sở hữu đối với tài sản đảm bảo nghĩa vụ trả nợ chứ không làm thay đổi các nghĩa vụ trả nợ đó đang ràng buộc vào tài sản đó của bên vay và nghĩa vụ của bản thân bên vay. Ở một khía cạnh nào đó, việc liên đới của chủ sở hữu mới có thể thúc đẩy thêm ý thức trả nợ của bên vay cũng như san sẻ rủi ro cho ngân hàng (vì có thể bên vay phải chịu trách nhiệm bồi hoàn cho chủ sở hữu mới sau khi ngân hàng đã xử lý tài sản thế chấp và thu hồi xong nợ và tiền lãi). Tất nhiên, ngân hàng có thể cần yếu tố bảo vệ cao hơn như được đề xuất ở phần cuối của bài này đối với tài sản thế chấp là động sản. 

3.    Về cơ chế tố tụng, ngoài sửa đổi dự kiến về thủ tục giải quyết các vụ án tranh chấp dân sự theo thủ tục rút gọn (thi hành án ngay đối với giao dịch mà các bên đã thực hiện công khai, minh bạch và có thỏa thuận về việc được quyền áp dụng cưỡng chế thi hành ngay), cơ chế hiện nay vẫn cho phép việc khởi kiện được tiến hành. Theo quy định hiện hành, bên vay là bị đơn, khoản nợ và tài sản thế chấp là đối tượng tranh chấp, chủ sở hữu mới là người có quyền và nghĩa vụ liên quan. Việc cho rằng quy định mới của Dự thảo có thể làm tăng độ “quá tải” của hệ thống tòa án là không có căn cứ rõ ràng. Nói cách khác, quy định mới không làm xấu hơn những gì đang tồn tại mà được coi là không tốt và hiệu quả. 

4.    Ngoài ra, nếu quy định việc bán tài sản thế chấp trong thời hạn vay do ngân hàng và khách hàng thỏa thuận cũng không thực sự hợp lý vì ngân hàng luôn có thế mạnh đàm phán hơn hẳn khách hàng ngân hàng hầu như chắc chắn sẽ không đồng ý việc này. Nói cách khác, bên vay thường là bên yếu thế và dễ bị tổn thương hơn trong quan hệ tín dụng với ngân hàng. Đó là lý do mà pháp luật của nhiều nước phát triển phải bảo vệ bên vay. Vì thế, việc lấy lý do hệ thống tư pháp và thi hành án của Việt Nam đang yếu kém để “tạm thời” “bỏ mặc” những người yếu thế hơn hẳn các ngân hàng (dù đông đảo hơn nhiều) là điều không hợp lý và công bằng. Đồng thời, ở một khía cạnh nào đó, đòi hỏi này là một sự “coi thường” hệ thống ngân hàng, vốn được coi là một định chế đầy uy quyền và sự thông thái. 

5.    Cuối cùng, việc để một đạo luật cụ thể “gánh vác” quá nhiều “sứ mệnh” cho một chủ thể nào đó trong một giao dịch đặc thù nào đó là một kỹ thuật lập pháp tồi. Bộ luật Dân sự là đạo luật gốc “quy định địa vị pháp lý, chuẩn mực pháp lý cho cách ứng xử của các chủ thể bình đẳng với nhau trong quan hệ nhân thân và quan hệ tài sản (sau đây gọi chung là quan hệ dân sự” (Điều 1). Không nên để Bộ luật này phải gánh vác trách nhiệm đấu tranh và phòng ngừa tội phạm về quyền sở hữu hay cơ chế đảm bảo an toàn trong quan hệ tín dụng hay khi đã có các đạo luật chuyên ngành điều chỉnh và bổ trợ cho các nguyên tắc cơ bản trong Bộ luật Dân sự. Ngân hàng nhà nước có thể tự mình hoặc cùng một số bộ khác như Bộ Tư pháp, Tòa án Nhân dân Tối cao, Viện Kiểm sát Nhân dân Tối cao, Bộ Giao thông Vận tải hay Bộ Xây dựng, v.v. ban hành thông tư về giao dịch bảo đảm và cơ chế giám sát đối với các tài sản đảm bảo cho các khoản vay từ ngân hàng. 

Tất nhiên, tác giả đồng ý rằng Ban soạn thảo nên cân nhắc để đưa thêm một số quy định nhằm hài hòa lợi ích của các bên trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam chưa phát triển cao, ý thức tuân thủ cam kết và pháp luật của nhiều khách hàng còn ở mức khiêm tốn, hệ thống tư pháp và thi hành án còn phải cải cách nhiều. Sau đây là một số gợi ý theo quan điểm cá nhân của tác giả: 

(i)    Đưa thêm điều khoản “đến hạn khi bán” (due-on-sale) vào thỏa thuận thế chấp để cho phép ngân hàng có quyền thanh lý hợp đồng vay nếu bên vay bán tài sản mà ngân hàng thấy rủi ro về khả năng tiếp tục trả nợ của khách hàng. Tuy nhiên, có thể cần quy định cụ thể các điều kiện cho thỏa thuận “đến hạn khi bán” để tránh sự lạm dụng lợi thế đàm phán của ngân hàng như: nếu bên vay sử dụng một tỷ lệ nhất định tiền bán tài sản để trả nợ cho ngân hàng và/hoặc bên vay chưa vi phạm lần thanh toán nào và chứng minh lại (cập nhật) các thu nhập để chứng minh khả năng thanh toán, ngân hàng không được áp dụng cơ chế này. Đồng thời, có thể cần có quy định về quyền của bên vay chọn ngân hàng khác mua khoản nợ này từ ngân hàng hiện tại nếu bên vay không đủ điều kiện để tránh bị áp dụng cơ chế “đến hạn khi bán”. Đối với động sản, điều kiện này có thể thấp hơn nhằm giảm rủi ro về khả năng truy đòi tài sản của ngân hàng. 

(ii)   Đưa thêm điều kiện bên mua tài sản thế chấp phải ký một cam kết không hủy ngang và vô điều kiện về việc sẽ từ bỏ quyền phản đối và bảo vệ khi ngân hàng thực hiện quyền xử lý tài sản thế chấp khi bên vay (bên bán) không thực hiện được nghĩa vụ trả nợ. 

(iii)   Việc đăng ký giao dịch đối với tài sản thế chấp có thể nên mở rộng đến các lần giao dịch kế tiếp bằng cách ghi chú thêm trên đăng ký giao dịch bảo đảm hoặc trên giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. 

(iv)   Cần có cơ chế đặc thù do Chính phủ hoặc cơ quan liên ngành ban hành để kiểm soát giao dịch tài sản thế chấp là động sản trong quan hệ tín dụng ngân hàng.

Sự hài hòa và hợp lý về lợi ích của các chủ thể tham gia các giao dịch dân sự có tính đến việc bảo vệ nhóm chủ thể ở thế đàm phán yếu và dễ bị tổn thương hơn là bước căn bản của sự công bằng và công lý. Quy định mới của Dự thảo về quyền của bên vay đối với việc bán, thay thế, trao đổi, tặng cho, cho thuê, cho mượn đối tượng của quyền thế chấp mà không cần có sự đồng ý của ngân hàng là một quy định như thế. Các ngân hàng, với tư cách là một định chế tài chính có sức mạnh về tài chính, nhân sự (bao gồm pháp lý, quản lý rủi ro) cùng với nhiều sự lựa chọn không nên tự coi mình là bộ phận dễ bị tổn thương hơn khách hàng (nhất là khách hàng cá nhân) để có thể “dễ dàng” e sợ hay thậm chí là “thất kinh” đối với quy định tiến bộ và hợp lý như vậy. Thay vào đó, các ngân hàng nên càng sớm càng tốt đánh giá lại chính sách cho vay, kiểm soát rủi ro và các cơ chế tự vệ hợp pháp để tham gia vào các quan hệ tín dụng một cách công bằng và hợp lý hơn vì sự phát triển lành mạnh và bền vững của chính ngành của mình.

Bài viết được đăng trên Thời báo Kinh tế Sài Gòn, số 32-2014, ra ngày 07/08/2014 với tiêu đề "Bán tài sản thế chấp: nên công bằng hơn với bên vay".

Để xem nội dung bài viết trên website của Thời báo Kinh tế Sài Gòn, Quý khách vui lòng bấm vào đây