RỦI RO MẤT TÀI SẢN TỪ VIỆC ỦY QUYỀN LÀM GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU NHÀ, QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – LỜI CẢNH BÁO TỪ THỰC TIỄN TỐ TỤNG

Khi ủy quyền làm Giấy chứng nhận trở thành nguyên nhân mất nhà, mất đất

Trong thực tế hành nghề, luật sư đã tiếp nhận nhiều vụ việc mà chỉ một tờ giấy ủy quyền tưởng chừng đơn gian lại trở thành điểm khởi đầu của cả một chuỗi thời gian đấu tranh pháp lý dai dẳng và phức tạp.

Trong vụ việc điển hình mà luật sư từng tham gia, ông H được Nhà nước cho thuê nhà với giá rẻ vì ông H là người có công với cách mạng và hoàn cảnh khó khăn. Sau đó, thực hiện theo Nghị định 61-CP ngày 05/7/1994 về mua bán và kinh doanh nhà ở, ông H giao toàn bộ hồ sơ nhà cho con trai mình là ông C, đồng thời do tuổi cao, sức yếu nên ông H đã ký Đơn đề nghị về việc cử người đại diện mua nhà và đứng tên Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (“Giấy chứng nhận”) cho ông C. Nội dung của đơn thể hiện ông C được đại diện thực hiện các thủ tục mua nhà (nộp tiền, đứng tên trên Hợp đồng mua nhà); được là chủ sở hữu trong Giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ông C đã cố ý để tên mình và vợ (bà U) cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Sau đó, ông C và bà U đã thế chấp toàn bộ nhà đất cho ngân hàng. Ông H không hề hay biết và cũng không có tên trong Giấy chứng nhận. Đến khi ông C, bà U vi phạm nghĩa vụ trả nợ, tài sản bị mang ra xử lý thì mọi chuyện đã vượt khỏi tầm kiểm soát.

Đây chính là ví dụ điển hình cho thấy: chỉ một chữ ký ủy quyền thiếu chặt chẽ có thể khiến người thực sự sở hữu tài sản rơi vào tình thế phải đi đòi lại chính ngôi nhà của mình.

Vòng xoáy phức tạp của tranh chấp

Khi tài sản được cấp Giấy chứng nhận không đúng người đáng lẽ phải có quyền sở hữu, thì rủi ro không dừng ở chuyện tranh chấp nội bộ gia đình. Rủi ro lớn nhất nằm ở chỗ tài sản đã được ghi nhận bằng một chứng thư pháp lý, đã được đăng ký vào hệ thống công quyền, và trở thành căn cứ để bên thứ ba xác lập giao dịch ngay tình.

Trong vụ việc của ông H, tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận đứng tên ông C và bà U. Sau đó, hai người này ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng, được công chứng hợp pháp và đăng ký giao dịch bảo đảm.

Tòa án xác định việc ông C kê khai và đưa bà U vào đứng tên trên Giấy chứng nhận là vượt quá phạm vi được ủy quyền theo nội dung Đơn đề nghị, đồng thời cả việc cấp Giấy chứng nhận cũng chưa đúng quy định của pháp luật. Thế nhưng, vì hợp đồng thế chấp được thực hiện và ký kết đúng quy định, đồng thời Tòa án áp dụng quy định tại Khoản 2 Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 và Tiểu mục 1 Phần II Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019, để xác định hợp đồng thế chấp có hiệu lực bởi ngân hàng căn cứ vào việc chứng thư pháp lý của Cơ quan có thẩm quyền mà xác lập giao dịch, từ đó xem xét yêu cầu xử lý tài sản của ngân hàng có cơ sở để được chấp nhận. Điều này khiến việc đòi lại tài sản của ông H trở nên vô cùng khó khăn, mặc dù ông H mới là người trực tiếp quản lý, sử dụng nhà đất trong nhiều năm thế nhưng không có tài liệu thể hiện ông H buộc phải có tên trên Giấy chứng nhận.

Không chỉ Việt Nam mà trên thế giới, pháp luật đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự nhằm “…bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các giao dịch dân sự[1]”. Điều đó có nghĩa là dù việc cấp Giấy chứng nhận có sai sót, nhưng giao dịch chuyển quyền hoặc thế chấp vẫn có khả năng được công nhận nếu bên thứ ba đã xác lập giao dịch trên cơ sở căn cứ vào thông tin pháp lý được Nhà nước ghi nhận.

Hành trình đòi lại tài sản – những khó khăn không phải ai cũng hình dung được

Một khi tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận và đã được mang đi thế chấp, người bị xâm phạm quyền lợi sẽ phải đối mặt với hàng loạt thách thức pháp lý.

Trong những vụ việc tương tự, thủ tục tố tụng trải qua nhiều cấp xét xử: sơ thẩm, kháng cáo của nhiều bên, phúc thẩm kéo dài từ năm này sang năm khác. Mỗi bước đều phải thu thập hồ sơ, chứng cứ, đối chiếu tài liệu tại UBND có thẩm quyền, phòng công chứng, ngân hàng … Không ít hồ sơ đã cũ, bị lưu trữ phân tán, hoặc không còn đầy đủ. Đương sự thường  phải mất nhiều tháng chỉ để thu thập đủ tài liệu.

Để chứng minh việc cấp Giấy chứng nhận không đúng, đương sự phải làm rõ về nguồn gốc, quá trình lập hồ sơ, quyền thuê nhà, quyền mua nhà, nội dung ủy quyền, phạm vi ủy quyền… Nếu chỉ một mắt xích không đủ chứng cứ, yêu cầu hủy Giấy chứng nhận sẽ lập tức bị bác bỏ.

Mặt khác, việc yêu cầu Tòa án hủy Giấy chứng nhận phải đối mặt với hàng loạt khó khăn:

• Việc hủy Giấy chứng nhận có thể sẽ kéo theo yêu cầu xem xét các giao dịch khác liên quan (đối với trường hợp của ông H là hiệu lực hợp đồng thế chấp).
• Quyền lợi của ngân hàng – người thứ ba ngay tình – thường được xem xét kỹ lưỡng.
• Tòa án thường yêu cầu chứng cứ khách quan, khó thay thế chỉ bằng lời khai.

Chính vì vậy, rất nhiều trường hợp dù người thực tế quản lý tài sản là người bị thiệt hại, nhưng vẫn không thể khôi phục quyền sở hữu, hoặc chỉ được nhận lại một phần giá trị khi tài sản bị xử lý thi hành án.

Vai trò của Luật sư – lá chắn pháp lý cần thiết

Những vụ tranh chấp như của ông H cho thấy sự tham gia của luật sư không chỉ quan trọng – mà là yếu tố cần thiết.

Trong những vụ việc như vậy, vai trò của luật sư không chỉ dừng lại ở việc tư vấn pháp lý. Luật sư đóng vai trò như người dẫn đường, giúp khách hàng hiểu rõ từng mắt xích rủi ro, từng lỗ hổng trong hồ sơ cũng như từng chiến lược ứng phó trong tố tụng. Luật sư rà soát toàn bộ hồ sơ, kiểm chứng các tài liệu liên quan, phân tích nguồn gốc tài sản và đánh giá các sai phạm trong quá trình cấp chứng nhận, công chứng hay quá trình thẩm định trước khi cho vay của ngân hàng.

Ở góc độ tranh tụng, luật sư sẽ xây dựng chiến lược bảo vệ dựa trên các quy định của pháp luật và kinh nghiệm trong thực tiễn xét xử. Mỗi lập luận đều được thiết kế để đối trọng lại quan điểm của các bên đối tụng. Chính sự chuẩn bị này sẽ giúp khách hàng có cơ hội tối đa để chứng minh quyền sở hữu thực sự và khôi phục lại công bằng.

Vai trò của luật sư ở đây không đơn thuần là trình bày quan điểm tại phiên tòa, mà là từng bước bảo vệ tài sản, bảo vệ quyền lợi và giúp khách hàng đứng vững trong một hệ thống pháp lý nhiều lớp, phức tạp và đòi hỏi chuyên môn cao.

Đừng để chữ ký ủy quyền trở thành khởi nguồn mất nhà

Rủi ro mất tài sản khi ủy quyền làm Giấy chứng nhận không còn là câu chuyện hiếm gặp. Hàng loạt vụ kiện cho thấy, chỉ cần một chút chủ quan, một chút tin tưởng cảm tính, người dân có thể mất quyền sở hữu đối với chính ngôi nhà của mình. Một khi tài sản đã được cấp Giấy chứng nhận sai đối tượng và mang đi thế chấp, hành trình đòi lại là vô cùng gian nan và tốn kém.

Luật sư tại Công ty Luật TNHH BROSS và Cộng sư luôn sẵn sàng đồng hành với khách hàng từ bước phòng ngừa rủi ro, kiểm tra hồ sơ, rà soát quá trình ủy quyền, cho đến khi xử lý tranh chấp tại Tòa án. Với kinh nghiệm từ những vụ việc phức tạp, kéo dài nhiều năm, chúng tôi tự tin mang đến giải pháp pháp lý tối ưu, giúp bảo vệ trọn vẹn tài sản và quyền lợi hợp pháp của khách hàng.

HẾT

Mọi thông tin trong bài viết chỉ mang tính chất tham khảo tổng quan, không phải nội dung tư vấn pháp lý chuyên sâu cho từng trường hợp cụ thể. Các quy định pháp luật luôn có thể thay đổi và việc áp dụng chúng đòi hỏi sự am hiểu sâu sắc về hoàn cảnh riêng của mỗi cá nhân, tổ chức. Do đó, để đảm bảo quyền lợi và tuân thủ đúng luật, khi gặp bất kỳ vấn đề pháp lý nào, bạn đọc có thể liên hệ trực tiếp với luật sư của chúng tôi để nhận được sự hỗ trợ và lời khuyên chính xác nhất theo thông tin: Luật sư Đoàn Hải Nam – Công ty Luật TNHH BROSS và Cộng sự; Số điện thoại: 093 324 9669 – 024 3555 3466; Email: nam.dh@bross.vn

[1] Tiểu mục 1 Phần II Về dân sự tại Công văn 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân Tối cao.