Vụ án Khách vay ‘thoát nợ’ 5 tỷ đồng: Kết quả nào cho cấp phúc thẩm?
VKSND Khu vực 7 – Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Kháng nghị số 02 ngày 09/10/2025, cho rằng Tòa án “giải quyết vượt quá phạm vi yêu cầu khởi kiện” và “đánh giá sai hiệu lực các hợp đồng”. Đồng thời, một số chuyên gia pháp lý cũng có những quan điểm tương tự.
Vụ án không chỉ đặt ra vấn đề giới hạn thẩm quyền của Tòa án trong giải quyết dân sự, mà còn gợi mở câu hỏi: liệu việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc cho dự án chưa đủ điều kiện có vi phạm điều cấm của pháp luật, và hợp đồng thế chấp tài sản chưa hình thành có được coi là vô hiệu hay không. Đặc biệt, tài sản thế chấp có phải là tài sản hình thành trong tương lai như nhiều người vẫn nghĩ. Tại đây, người viết sẽ phân tích và đưa ra quan điểm cá nhân về một số nội dung liên quan của vụ án này.
1. Những vấn đề về tố tụng nhìn từ Bản án số 1446
- Phạm vi giải quyết vụ án: Bản án số 1446 tuyên hợp đồng tín dụng và thế chấp vô hiệu dù Nguyên đơn chỉ khởi kiện yêu cầu thu hồi nợ, xử lý tài sản bảo đảm và bị đơn không có yêu cầu phản tố. Theo Điều 5 BLTTDS 2015 quy định: “Đương sự có quyền quyết định việc khởi kiện, yêu cầu Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ việc dân sự. Tòa án chỉ thụ lý giải quyết vụ việc dân sự khi có đơn khởi kiện, đơn yêu cầu của đương sự và chỉ giải quyết trong phạm vi đơn khởi kiện, đơn yêu cầu đó”. Đây cũng là căn cứ VKSND Khu vực 7 – Thành phố Hồ Chí Minh viện dẫn tại Kháng nghị số 02 và Nguyên đơn kháng cáo có chia sẻ tới các Cơ quan truyền thông.
Tuy nhiên, theo quan điểm của người viết, thì trong bất kỳ vụ án tranh chấp giao dịch dân sự nào, Tòa án bắt buộc phải đánh giá các giao dịch được đưa ra xém xét trong vụ án có giá trị pháp lý hay không? Hình thức và nội dung có phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hay không? Để từ đó xác định các bên tham gia tranh chấp có nghĩa vụ tuân thủ giao dịch đó hay không? Tòa án không thể căn cứ các giao dịch vi phạm pháp luật để buộc các bên đương sự phải tuân thủ. Ví dụ: Tòa án không thể buộc Bên bán phải đi mổ thận để giao cho Bên mua theo Hợp đồng mua bán thận hai bên đã ký kết. Tòa án cũng không thể chấp nhận cho Bên cầm đồ được quyền sở hữu xe ô tô, mà cậu con trai đã mang xe của Bố đi cầm cố để vay tiền của cơ sở cầm đồ, dù đã quá hạn chuộc xe trong cam kết.
Chính vì những lý do cơ bản này, ngày 03/10/2023 Tòa án nhân dân Tối cao có hướng dẫn tại Mục 7 phần III Công văn 196/TANDTC với nội dung: “Quá trình giải quyết vụ án, Tòa án phải xem xét hiệu lực của Hợp đồng thế chấp tài sản này. Nếu hợp đồng thế chấp tài sản tuân thủ đúng quy định pháp luật thì Tòa án phải công nhận hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của pháp luật; nếu hợp đồng thế chấp tài sản vi phạm các điều kiện có hiệu lực của Hợp đồng theo quy định của pháp luật thì Tòa án phải tuyên bố Hợp đồng thế chấp tài sản vô hiệu mà không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu tuyên bố hợp đồng thế chấp vô hiệu hay không”. TAND Tối cao đã nhấn mạnh phải xem xét hiệu lực hợp đồng mà “không phụ thuộc vào việc đương sự có yêu cầu hay không”, tạo cơ sở pháp lý cho các cấp Tòa án đánh giá đầy đủ giá trị pháp lý của các giao dịch phát sinh trong quá trình giải quyết án. Thực tiễn người viết có thể tìm được nhiều Bản án đã xét xử trên cả nước, trong đó các Tòa án đã tuyên vô hiệu các Hợp đồng mà không phụ thuộc yêu cầu của các bên.
Do đó, quan điểm của người viết nhận định việc Tòa án xem xét, đánh giá hiệu lực của các giao dịch phát sinh trong Vụ án gồm: Thỏa thuận đặt cọc, Hợp đồng tín dụng, Hợp đồng thế chấp là cần thiết và phù hợp với quy định của pháp luật.
- Thiếu sót về tố tụng – thiếu người có quyền lợi, liên quan tham gia tố tụng:
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 68 BLTTDS 2015, nếu việc giải quyết vụ án có thể ảnh hưởng quyền lợi của một chủ thể mà chưa ai đề nghị đưa họ vào tố tụng, thì Tòa án phải đưa họ vào làm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Trong vụ án này, Chủ đầu tư Dự án – Công ty BT – là người có quyền lợi, nghĩa vụ trực tiếp đối với thửa đất và căn biệt thự đã được đem thế chấp. Chủ đầu tư (CĐT) cũng là đơn vị rõ nhất xác định Dự án đã đủ điều kiện để mở bán, tổ chức huy động vốn, nhận đặt cọc hay không? CĐT có ủy quyền cho phép Bên môi giới nhận tiền Đặt cọc để giữ suất mua Nhà đất hay không? Tiền Bên môi giới nhận đặt cọc, có được tính vào tiền thanh toán khi ký Hợp đồng mua bán hay không? Tình trạng pháp lý và tiến độ xây dựng thực tế của Nhà đất đã thế chấp đến đâu? Hiện trạng tại vị trí nào?
Đặc biệt, Nguyên đơn có yêu cầu xử lý tài sản thế chấp là các quyền tài sản phát sinh từ Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 có thể mua được bất động sản là biệt thự song lập thuộc Dự án PT để thu hồi nợ vay. Theo ngôn ngữ trong yêu cầu khởi kiện này, thì tài sản thế chấp là quyền mua bất động sản theo Thỏa thuận đặt cọc, không phải là bất động sản. Dẫu vậy, quyền mua này đã được CĐT ủy quyền cho Bên môi giới, thì quyền mua này là duy nhất sau khi Khách Vay ký Thỏa thuận đặt cọc. Bản chất, Khách Vay đặt cọc để giữ quyền mua là giao kết với CĐT. Vì vậy, CĐT không thể là một bên nằm ngoài giao dịch và không liên quan tới Vụ án. Nếu, CĐT thực sự đứng ngoài, không ủy quyền cho Bên môi giới được phép giao kết nhận tiền đặt cọc của Khách Vay, thì càng khiến Thỏa thuận đặt cọc ngày 05/11/2020, Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp vô hiệu.
Tuy nhiên, Tòa sơ thẩm lại không triệu tập đưa Chủ đầu tư tham gia tố tụng, bỏ qua nhiều chứng cứ quan trọng cần thu thập, thậm chí đã được Đại diện Viện kiểm sát có yêu cầu trực tiếp tại Phiên tòa sơ thẩm. Việc Tòa án không triệu tập đủ đương sự là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp của đương sự, thiếu sót nghiêm trọng trong hoạt động thu thập, đánh giá chứng cứ làm cơ sở để giải quyết vụ án khách quan, toàn diện. Đây hoàn toàn có thể là cơ sở khiến Bản án số 1446 bị hủy tại cấp phúc thẩm theo quy định tại Khoản 1, 2 Điều 310 BLTTDS năm 2015.
2. Giá trị pháp lý của các giao dịch trong vụ án
- Giá trị pháp lý của Thỏa thuận đặt cọc:
Theo thông tin ghi nhận trong Bản án số 1446, Thỏa thuận đặt cọc ngày 5/11/2020 giữa Công ty Môi giới và Khách Vay ngoài nội dung tư vấn, môi giới cho Khách Vay mua Căn nhà, thì mục đích của việc đặt cọc: “để được mua biệt thự song lập số NWP.5.5-2.71 … thuộc Tổ hợp Khu di lịch Dự án PT … PT”. Tức Công ty Môi giới chỉ là bên trung gian tư vấn môi giới nhưng “nhận đặt cọc” để bán Biệt thự của Dự ánPT. Trong khi đó, tại trang 02 của Văn bản thỏa thuận ngày 05/11/2020 chỉ ghi nhận: “Bên A là đơn vị được Chủ đầu tư của Dự án … ký Hợp đồng là đơn vị tư vấn, môi giới độc quyền và khảo sát nhu cầu thực tế mua/thuê dài hạn sản phẩm bất động sản thuộc Dự án …”. Với nội dung này, thì Chủ đầu tư không có ủy quyền cho Công ty Môi giới bán, nhận đặt cọc bán sản phẩm của Dự án, mà chỉ tư vấn, môi giới và khảo sát nhu cầu thực tế của Khách Vay. Nếu thực sự phạm vi chỉ dừng lại ở nội dung như vậy, thì Công ty Môi giới không có sản phẩm trong tay, việc nhận đặt cọc để có quyền mua sản phẩm hoàn toàn không có giá trị, Hợp đồng vô hiệu do đối tượng của Hợp đồng không thể thực hiện được theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 BLDS năm 2015. Bở lẽ, (1) Chủ đầu tư không có ủy quyền, thỏa thuận chấp thuận cho Công ty Môi giới thay mình giao dịch cam kết với khách đối với một sản phẩm cụ thể; (2) Dự án tại thời điểm giao kết chưa đủ điều kiện để chào bán theo quy định của pháp luật. Thậm chí, Dự án PT còn nằm trong danh sách cảnh báo, nhắc nhở của Sở Xây dựng Bình Thuận tại Công văn số 962/SDX-QLN&PTĐT ngày 14/4/2023.[1]
Trong Bản án số 1446, người viết chưa thấy thông tin về dòng tiền đặt cọc được Ngân hàng V chuyển cho Công ty Môi giới sẽ chảy đi đâu, có đến với Chủ đầu tư hay không? Nhưng, có ý kiến cho rằng Thỏa thuận đặt cọc là một hình thức để Bên môi giới thay mặt Chủ đầu tư huy động vốn khi Dự án chưa đủ điều kiện mở bán[2]. Đây là vấn đề suốt 10 năm qua cơ quan chức năng vẫn chưa thể xử lý triệt để tại các Dự án bất động sản.
Bên cạnh đó, như Bản án số 1446 đã viện dẫn, tại Khoản 8 Điều 6 Luật Nhà ở năm 2014 quy định cấm: “Chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở ủy quyền hoặc giao cho … tổ chức, cá nhân khác thực hiện ký hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở, hợp đồng đặt cọc các giao dịch về nhà ở…”. Như vậy, dù Chủ đầu tư có ủy quyền hay không ủy quyền, thì Thỏa thuận đặt cọc giữa Bên môi giới và Khách Vay vẫn vô hiệu. Chính vì vậy, ngày 14/4/2023 Sở Xây dựng Bình Thuận có Công văn số 962/SDX-QLN&PTĐT nhằm chấn chỉnh hoạt động chào bán sản phẩm chưa đủ điều kiện và ngày 10/10/2025 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh có Thông báo số 11410/TB-SXD gửi tới các Doanh nghiệp kinh doanh Bất động sản có nội dung: “Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng…”.
Để đảm bảo giảm thiểu rủi ro trong hoạt động lưu thông tài chính, tiền tệ, ngày 20/10/2025, Ngân hàng Nhà nước – Chi nhánh Khu vực 2 có Công văn số 5553/KV2-TTRA gửi tới các Ngân hàng thương mại có nội dung: “Tạm dừng việc cho vay để thanh toán tiền đặt cọc theo Văn bản thỏa thuận (hoặc hình thức tương tự) cho đến khi có Kết luận chính thức của Cơ quan có thẩm quyền”.
Từ các ý kiến trên đây, người viết đánh giá việc Bản án số 1446 kết luận Thỏa thuận đặc cọc vô hiệu là có căn cứ. Nhưng hệ thống pháp luật cũng cần hoàn thiện để giảm thiểu những trường hợp “lách luật” tương tự, phòng tránh trường hợp Chủ đầu tư lách luật, huy động vốn phát triển Dự án đầu tư khi chưa đủ điều kiện, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản và đời sống xã hội.
- Hợp đồng tín dụng và thế chấp vô hiệu:
Bán án số 1446 căn cứ khoản 2 Điều 8 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 quy định các Tổ chức tín dụng không được cho vay để “thanh toán các chi phí, đáp ứng các nhu cầu tài chính của các giao dịch, hành vi mà pháp luật cấm”. Tức, Hợp đồng tín dụng cho vay để thực hiện một giao dịch vô hiệu, thì Hợp đồng tín dụng cũng vô hiệu. Đồng thời Hợp đồng thế chấp đi kèm cũng vô hiệu.
Liên quan tới việc các Hợp đồng vô hiệu theo chuỗi, thì hiện pháp luật chưa có quy định cụ thể cho mọi quan hệ pháp luật. Mà tùy từng trường hợp có thể vô hiệu hoặc không. Điển hình như tại Điều 133 BLDS năm 2015 quy định về bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình, thì tùy trường hợp mà giao dịch kế tiếp với bên thứ ba có vô hiệu hay không. Hoặc đối với Hợp đồng chính – Hợp đồng phụ, thì tại Khoản 2 Điều 407 BLDS năm 2015 quy định: “sự vô hiệu của Hợp đồng chính làm chấm dứt Hợp đồng phụ”.
Trường hợp này, Ngân hàng cho Bị đơn vay để thanh toán cho một giao dịch dân sự vô hiệu, thì có vô hiệu? Ngân hàng có phải bên thứ ba ngay tình để được bảo vệ quyền lợi theo Điều 133 BLDS 2015? Về nguyên tắc, khi Ngân hàng tiến hành cho vay có tài sản bảo đảm, thì phải tiến hành thẩm định tài sản bảo đảm. Đối với tài sản bảo đảm là tài sản hình thành trong tương lai, thì cần thẩm định tài sản đó đã đủ điều kiện pháp lý để đưa vào tham gia giao dịch hay chưa? Tuy nhiên, trong vụ án này, sản phẩm biệt thự chưa đủ điều kiện để đưa vào tham gia giao dịch, nên không phải tài sản hình thành trong tương lai. Ngân hàng chắc hẳn biết rõ điều này, nên không nhận thế chấp là sản phẩm biệt thự hình thành trong tương lai. Mà tài sản thế chấp trong Vụ án này là “quyền tài sản”[3] phát sinh từ Hợp đồng đặt cọc. Cụ thể là quyền mua hoặc quyền hưởng các lợi ích khác từ Thỏa thuận đặt cọc (như quyền phạt cọc, quyền hưởng bồi thường thiệt hại, tiền hưởng lãi phát sinh, …). Nội dung này, Bản án số 1446 chưa tiếp cận tới, mà chỉ tổ chức thẩm định tại chỗ, xác minh sản phẩm biệt thự được mô tả trong Thỏa thuận đặt cọc là chưa hoàn toàn chính xác.
Đối với thế chấp bằng quyền tài sản, Ngân hàng là một định chế tài chính chuyên nghiệp, có nghĩa vụ “thẩm định” cao hơn nhiều so với một cá nhân thông thường. Ngân hàng cần phải thu thập đầy đủ tài liệu, chứng cứ chứng minh về quyền tài sản, ở đây Khách Vay có “quyền mua Biệt thự”, thì cũng cần có xác nhận của Chủ đầu tư ghi nhận Khách Vay đó là chủ thể độc quyền mua sản phẩm. Hoặc quyền tài sản có giá đảm bảo khả năng phát sinh thành tiền để thu hồi công nợ. Nhưng theo thông tin được ghi nhận trong Bản án số 1446 và yêu cầu khởi kiện, thì Ngân hàng không có các tài liệu này để đảm bảo giảm thiểu rủi ro hợp lý cho khoản vay. Vì vậy, người viết đánh giá Ngân hàng không phải bên thứ ba ngay tình trong trường hợp này.
Bên cạnh đó, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ đối với các bên ngay kể từ khi giao kết (Khoản 1 Điều 131 BLDS năm 2015). Vậy, khi Thỏa thuận đặt cọc vô hiệu, cũng không làm phát sinh bất kỳ quyền nào từ giao dịch này. Nên, Hợp đồng thế chấp “quyền tài sản” phát sinh từ giao dịch đó cũng sẽ vô hiệu do có đối tượng không thực hiện được theo quy định tại Khoản 1 Điều 408 BLDS 2015.
Do đó, quan điểm của người viết đánh giá Bản án số 1446 tuyên Hợp đồng tín dụng và Hợp đồng thế chấp vô hiệu là có cơ sở.
3. Kiến nghị hoàn thiện pháp luật:
- Hoàn thiện pháp luật tín dụng: Ngân hàng Nhà nước cần có các quy định hướng dẫn rõ hơn về cho vay đối với các giao dịch bất động sản, bất động sản hình thành trong tương lai. Tránh cho vay đối với các dạng hợp đồng như Đặt cọc, Góp vốn, Thỏa thuận hợp tác để dòng tiền hướng tới thực hiện các Dự án, các tài sản chưa đủ điều kiện tham gia giao dịch. Cụ thể hóa các quy định về điều kiện cho vay thế chấp bằng “Quyền tài sản”, đảm bảo quyền tài sản cũng được quy đổi thành lợi ích vật chất khi xử lý tài sản bảo đảm và tính khả thi khi tổ chức thi hành theo Bản án của Tòa án.
- Hoàn thiện pháp luật dân sự: Cần bổ sung quy định pháp luật về giao dịch dân sự vô hiệu theo chuỗi, giao dịch phái sinh và các trường hợp bảo vệ bên thứ ba ngay tình.
- Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản: quy định rõ, bổ sung điều cấm liên quan tới các phương thức lách luật, huy động vốn khi chưa Dự án chưa đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Có thể thấy, đây là vụ án điển hình phản ánh rõ những vấn đề pháp lý phức tạp, vừa về nội dung hợp đồng tín dụng và thế chấp, vừa về thủ tục tố tụng trong quá trình giải quyết tranh chấp dân sự có yếu tố liên quan đến giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai. Vụ việc không chỉ thu hút sự quan tâm đặc biệt của các bên tham gia tố tụng mà còn ảnh hưởng tới thị trường tài chính, ngân hàng khi Ngân hàng Nhà nước phải phát hành Công văn số 5553 yêu cầu các Tổ chức tín dụng tạm dừng giải ngân cho vay theo Thỏa thuận đặt cọc, ảnh hưởng tới thị trường bất động sản, khi Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh phải gửi Thông báo số 11410 tới các Doanh nghiệp Bất Động sản yêu cầu “không được ủy quyền” cho tổ chức, cá nhân khác thay mình thực hiện các giao dịch, bao gồm cả đặt cọc.
Kết quả giải quyết cuối cùng của vụ án – được trông đợi từ phán quyết của Tòa án cấp phúc thẩm – sẽ không chỉ có ý nghĩa đối với các bên đương sự, mà còn là tiền lệ quan trọng đối với thị trường tín dụng và bất động sản, đặc biệt trong bối cảnh rủi ro gia tăng từ các khoản vay nhằm thanh toán tiền đặt cọc tại các dự án chưa đủ điều kiện kinh doanh.
Luật sư Nguyễn Văn Thái – Công ty Luật TNHH BROSS và Cộng sự;
Điện thoại: 0977.117.237 – Email: thai@bross.vn
Tài liệu tham khảo:
- Kháng nghị số 02/QĐKNPT-VKS-DS ngày 9/10/2025 của VKSND Khu vực 7 (TP.HCM);
- Công văn 5553/KV2-TTRA ngày 20/10/2025 của NHNN Chi nhánh Khu vực 2;
- Công văn số 962/SXD-QLN&PTĐT ngày 14/4/2023 Sở Xây dựng tỉnh Bình Thuận;
- Thông báo số 11410/TB-SXD-QLN&TTBDS ngày 10/10/2025 Sở Xây dựng Thành phố Hồ Chí Minh;
- Công văn 196/TANDTC-PC 2023 ngày 03/10/2023 của TAND Tối cao: kết quả giải đáp trực tuyến vướng mắc trong công tác xét xử;
- Vụ người vay 5 tỷ đồng bỗng dưng “thoát nợ”: VPBank kháng cáo vì 7 điểm bất thường – Báo Công an Nhân dân điện tử: https://cand.com.vn/dieu-tra-theo-don-ban-doc/vu-nguoi-vay-5-ty-dong-bong-dung-thoat-no-vpbank-khang-cao-vi-7-diem-bat-thuong-i783378/
- Luật sư chỉ ra nhiều điểm bất thường vụ khách vay 5 tỷ bỗng dưng thoát nợ: https://cafef.vn/luat-su-chi-ra-nhieu-diem-bat-thuong-vu-khach-vay-5-ty-bong-dung-thoat-no-188251006200158859.chn
- Bàn về việc huy động vốn qua hợp đồng đặt cọc trong kinh doanh bất động sản – Tạp chí Kinh tế Sài Gòn
Bài viết thể hiện quan điểm cá nhân với kinh nghiệm của luật sư chuyên tư vấn, giải quyết tranh chấp các vụ án Dân sự, Kinh doanh thương mại. Mọi ý kiến trao đổi chuyên sâu hơn về chuyên môn, cũng như các nội dung có liên quan tới Bài viết, xin vui lòng liên hệ với tác giả theo thông tin: Luật sư Nguyễn Văn Thái – Công ty Luật TNHH BROSS và Cộng sự; Điện thoại 0977117237 – email: thai@bross.vn
[1] CĐT lên tiếng về việc dự án PT bị siết mua bán
[3] Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015: Tài sản
1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
Để lại một bình luận